Al plantearse la compra o venta de una vivienda, uno de los aspectos más importantes es entender bien los documentos que intervienen en la operación. Dos de los más habituales son el contrato de arras y el contrato de compraventa. Aunque ambos forman parte del mismo proceso, tienen diferencias fundamentales que pueden tener consecuencias legales relevantes si no se comprenden adecuadamente.
Por eso, en nuestro despacho de abogados en Tenerife, consideramos fundamental que cualquier cliente que vaya a involucrarse en una transacción inmobiliaria cuente con la información necesaria y con el asesoramiento legal adecuado. En este artículo te explicamos con claridad y detalle las diferencias entre estos dos tipos de contratos, sus características y en qué situaciones puede interesarte contar con un abogado que vele por tus intereses.
Qué es un contrato de arras
El contrato de compraventa es el acuerdo definitivo mediante el cual el vendedor transmite la propiedad de un bien inmueble al comprador, a cambio de un precio cierto y determinado. Este contrato puede firmarse en documento privado, pero para que tenga plena validez frente a terceros y se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad, debe formalizarse en escritura pública ante notario.
Existen tres tipos de arras:
- Confirmatorias: se entiende que el dinero entregado es un adelanto del precio final. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
- Penitenciales: las más comunes en la práctica inmobiliaria. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, el comprador pierde la señal y el vendedor debe devolver el doble si desiste.
- Penales: establecen una penalización para la parte que incumple el contrato, que puede ir más allá de la cantidad entregada.
En Canarias, especialmente en operaciones inmobiliarias en zonas turísticas o con alto valor económico, es frecuente utilizar las arras penitenciales, ya que ofrecen una salida pactada si surgen inconvenientes antes de la compraventa definitiva.
Para que el contrato de arras tenga validez legal y sea útil en la práctica, debe contener ciertos elementos esenciales:
- Identificación de las partes
- Descripción del inmueble
- Precio pactado
- Cantidad entregada en concepto de arras
- Plazo para formalizar la compraventa
- Tipo de arras acordado
- Consecuencias del desistimiento o incumplimiento
Una redacción clara y sin ambigüedades es fundamental. Por eso recomendamos contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para la elaboración o revisión de este contrato.
Qué es un contrato de compraventa
El contrato de compraventa es el acuerdo definitivo mediante el cual el vendedor transmite la propiedad de un bien inmueble al comprador, a cambio de un precio cierto y determinado. Este contrato puede firmarse en documento privado, pero para que tenga plena validez frente a terceros y se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad, debe formalizarse en escritura pública ante notario.
A diferencia del contrato de arras, el contrato de compraventa contiene todos los elementos que constituyen la transmisión de la propiedad:
- Identificación de las partes
- Descripción exacta del bien inmueble
- Precio total de la compraventa
- Forma de pago
- Gastos asociados (quién asume notaría, registro, impuestos…)
- Fecha de entrega del inmueble
- Cláusulas adicionales (posibles cargas, estado del inmueble, servidumbres…)
En este punto, el asesoramiento legal cobra una especial relevancia. Es fundamental que todas las cláusulas sean entendidas por ambas partes y que no exista ningún punto que pueda interpretarse de forma ambigua o desfavorable.
En Abogados Tenerife hemos acompañado a numerosos clientes en la redacción y firma de contratos de compraventa, asegurándonos de que todos los aspectos legales están debidamente cubiertos y evitando futuras reclamaciones o problemas registrales.
Diferencias entre contrato de arras y contrato de compraventa
Aunque forman parte del mismo proceso, el contrato de arras y el contrato de compraventa tienen propósitos y efectos jurídicos distintos que conviene comprender a fondo antes de firmarlos.
Compromiso frente a transmisión de la propiedad
El contrato de arras funciona como un compromiso preliminar, un acuerdo entre las partes para cerrar la operación en un plazo determinado. No implica la transmisión de la propiedad, sino una manifestación de voluntad acompañada de una cantidad económica que actúa como garantía.
En cambio, el contrato de compraventa supone la transferencia legal de la propiedad del inmueble, con todas sus consecuencias jurídicas y fiscales.
Momento del proceso en el que intervienen
Otra gran diferencia es cuándo se firma cada contrato. Las arras se firman cuando ambas partes desean cerrar la operación, pero todavía necesitan tiempo para formalizarla ante notario: puede faltar una tasación, aprobación de hipoteca o simplemente coordinar agendas.
La compraventa, por su parte, se firma cuando todo está listo y se procede a formalizar ante notario, normalmente con escritura pública.
Consecuencias en caso de incumplimiento
Si alguna de las partes incumple un contrato de arras, las consecuencias dependerán del tipo de arras pactado. Lo habitual es que sean penitenciales, lo que permite desistir del acuerdo perdiendo el dinero entregado o devolviendo el doble.
En cambio, si se incumple el contrato de compraventa, ya estamos ante un incumplimiento contractual, que puede dar lugar a reclamaciones judiciales, incluyendo la ejecución forzosa del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
Valor registral y seguridad jurídica
Por último, conviene destacar que el contrato de arras no se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya que no implica una transmisión real del bien. Esto significa que no ofrece seguridad jurídica frente a terceros.
El contrato de compraventa, una vez elevado a escritura pública, sí puede registrarse y tiene plena eficacia legal, garantizando al comprador que su derecho de propiedad queda protegido frente a cualquier reclamación futura.
Por qué es recomendable contar con un abogado en operaciones inmobiliarias
Firmar un contrato de arras o de compraventa puede parecer, a simple vista, una mera formalidad, especialmente si se utilizan modelos descargados de internet o plantillas facilitadas por inmobiliarias. Sin embargo, la realidad es muy distinta: cada operación es única, y los errores u omisiones en estos documentos pueden tener consecuencias económicas y legales importantes.
Revisión personalizada y prevención de riesgos
Un abogado especializado no solo verifica que los documentos estén correctamente redactados, sino que también analiza la situación jurídica del inmueble: cargas registrales, deudas de comunidad, licencias urbanísticas, entre otros aspectos clave. Este trabajo preventivo puede evitar disputas posteriores y proteger tu inversión.
Además, muchas veces los contratos estándar no reflejan adecuadamente lo pactado entre las partes o dejan lagunas que pueden ser aprovechadas en caso de conflicto. Un abogado sabrá incluir las cláusulas necesarias para garantizar tus derechos y prever distintos escenarios, desde retrasos hasta incumplimientos.
Asistencia en la firma y elevación a escritura pública
Llegado el momento de la firma ante notario, el abogado acompaña al cliente para asegurarse de que todo está conforme. Aunque el notario da fe del acto, no representa los intereses de ninguna de las partes, y por tanto, su labor no sustituye el asesoramiento legal independiente.
Contar con asesoramiento jurídico es especialmente importante cuando la compraventa implica particulares condiciones financieras, cuando intervienen terceros (por ejemplo, herederos) o cuando el comprador es extranjero y necesita orientación sobre la normativa española.
Casos frecuentes en Tenerife y en el mercado canario
En nuestro despacho en Tenerife hemos atendido múltiples casos en los que compradores han firmado contratos de arras sin conocer exactamente sus implicaciones. En ocasiones, la falta de claridad en el tipo de arras pactadas ha dado lugar a conflictos, especialmente cuando una de las partes decide no seguir adelante con la compraventa.
Otro problema frecuente es la entrega de arras sin confirmar si el vendedor tiene la titularidad registral en regla o si existen cargas ocultas sobre la vivienda. Esto puede derivar en la pérdida del dinero entregado o en largos litigios para recuperar la inversión.
Por todo ello, desde Abogados Tenerife recomendamos encarecidamente contar con asesoramiento legal desde el primer momento. La inversión en un abogado especializado es mínima comparada con los costes y complicaciones que pueden surgir si no se actúa con la debida precaución.
Aspectos fiscales en la compraventa de inmuebles en Canarias
Más allá de los contratos en sí, toda compraventa inmobiliaria está sujeta a obligaciones fiscales que deben tenerse en cuenta desde el inicio del proceso. En las Islas Canarias, existen particularidades respecto al régimen fiscal que es importante conocer para evitar sanciones o gastos imprevistos.
Impuestos aplicables al comprador
El comprador deberá asumir uno de estos dos impuestos, en función de si el inmueble es nuevo o de segunda mano:
- IGIC: se aplica cuando se trata de una primera transmisión, es decir, inmuebles nuevos directamente del promotor. Actualmente, el tipo general es del 7% sobre el precio de venta.
- ITP: en el caso de viviendas de segunda mano, el comprador paga este impuesto a la Hacienda Canaria. Su tipo varía entre el 6,5% y el 10%, dependiendo del valor del inmueble y otros factores.
Gastos asociados a la operación
Además de los impuestos, existen otros costes que suelen recaer sobre el comprador, aunque es posible pactarlos entre las partes:
- Notaría
- Registro de la Propiedad
- Gestoría (en caso de hipoteca)
- Tasación y comisiones bancarias (si se financia la compra)
Por ello, es fundamental que todos estos elementos estén claros desde la redacción del contrato de arras, para evitar malentendidos. En nuestro despacho revisamos no solo los contratos, sino también la viabilidad financiera y legal de cada operación, para que nuestros clientes sepan exactamente a qué se comprometen.
Deducciones y bonificaciones autonómicas
En determinadas situaciones, es posible aplicar bonificaciones o reducciones fiscales. Por ejemplo, en Canarias existen deducciones en el ITP para compradores menores de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
Contar con un abogado permite analizar si se aplican este tipo de beneficios fiscales y cómo incorporarlos correctamente en los documentos notariales, optimizando así el coste total de la operación.
Contrato de arras o contrato de compraventa: asegúrate de firmar con seguridad
La compra de una vivienda es, probablemente, una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Por eso, es fundamental que tanto el contrato de arras como el de compraventa estén claramente redactados, ajustados a la ley y a las necesidades de las partes.
No dejes nada al azar. Firmar sin asesoramiento puede salir caro. Desde nuestro despacho en Tenerife, te ayudamos a proteger tu inversión y a cerrar la operación con tranquilidad y todas las garantías legales. Si tienes dudas o necesitas ayuda con tu contrato, estamos a tu disposición para asesorarte sin compromiso.
En Abogados Tenerife ponemos a disposición de nuestros clientes un equipo especializado en derecho inmobiliario, con amplia experiencia en operaciones de compraventa en toda la isla y en el resto del archipiélago.
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Nuestro enfoque es preventivo, claro y 100% adaptado a cada cliente. Si estás pensando en comprar o vender un inmueble y quieres evitar problemas legales, puedes consultar más información sobre nuestro servicio de asesoría legal en compraventas o leer nuestro artículo sobre cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda, donde abordamos otro de los problemas frecuentes en este tipo de operaciones.
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