Pasos legales para comprar una vivienda en España

Adquirir una vivienda en España es uno de los procesos más importantes en la vida de una persona. Pero más allá de la emoción que genera, es necesario tener en cuenta todos los aspectos legales que rodean esta operación para evitar riesgos, fraudes o gastos imprevistos.

La compra de una vivienda no se limita a elegir el inmueble adecuado, negociar su precio y firmar un contrato. Implica una serie de pasos legales imprescindibles que garantizan una transacción segura y conforme a derecho.

Por ello, desde nuestro despacho en Tenerife, compartimos esta guía completa y actualizada sobre los pasos legales para comprar una vivienda, dirigida a compradores nacionales e internacionales que quieren tomar decisiones informadas y con asesoramiento profesional.

Conocer tu situación financiera y fijar presupuesto

Antes de embarcarte en la emocionante aventura de adquirir una propiedad, es crucial realizar un análisis exhaustivo de tu salud financiera. Este paso no solo es recomendable, sino que es el cimiento sobre el cual se construirá todo el proceso de compra. Una evaluación precisa de tus recursos económicos te permitirá definir el tipo de inmueble que se ajusta a tus posibilidades y las opciones de financiación a tu alcance.

• Calcula tus ingresos netos mensuales. Calcula con precisión tus ingresos mensuales después de impuestos y deducciones. Incluye salarios, ingresos por inversiones, alquileres o cualquier otra fuente de ingresos estable. Considera la estabilidad de tus ingresos y no olvides incluir posibles ingresos adicionales que puedas recibir de forma regular como bonificaciones o pagas extra.
• Considera tus gastos fijos (alquiler actual, préstamos, alimentación). Detalla tus gastos fijos mensuales, alquiler actual, pagos de préstamos, facturas fijas, seguros. Sé realista, no subestimes ningún gasto por pequeño que parezca.
• Asegúrate de disponer de un ahorro inicial para cubrir entrada, impuestos y gastos notariales. Calcula el porcentaje de ahorro necesario para la entrada a la vivienda. Este porcentaje varía según el tipo de hipoteca y la entidad financiera. Tendrás que tener en cuenta también los gastos asociados  a la compra como impuestos, gastos notariales, registro de la propiedad, comisiones de la agencia inmobiliaria si eligieras este tipo de intermediario para la compra de tu piso.
• Consulta con tu banco o un asesor inmobiliario para conocer tu capacidad de endeudamiento. Estos te informarán sobre el importe máximo de la hipoteca que puedes solicitar y las condiciones de financiación disponibles. Es importante que sepas que los bancos suelen aconsejar que no se dedique  más de 35% de los ingresos a la hipoteca.

Recuerda que en España, los bancos suelen financiar hasta un 80% del valor de compraventa o de tasación, lo que implica que necesitarás disponer de al menos un 20% de entrada y entre un 10% y un 15% adicional para cubrir gastos.

Selección del inmueble y verificación legal previa

Una vez definido tu presupuesto, comienza la búsqueda de la vivienda ideal. Sin embargo, este proceso debe ir acompañado de un análisis legal del inmueble:

Este paso es fundamental para evitar comprar una propiedad con problemas legales ocultos o deudas pendientes. Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario es clave en esta etapa.

Firma del contrato de arras

Cuando ambas partes (comprador y vendedor) acuerdan la compraventa, se firma un contrato de arras. Este documento es un compromiso previo a la escritura pública y tiene carácter vinculante.

Tipos de arras:

• Confirmatorias: simplemente confirman el acuerdo y obligan a ambas partes.
• Penales: implican una penalización en caso de incumplimiento.
• Penitenciales: permiten desistir del contrato perdiendo o devolviendo el doble del importe entregado.

Este contrato debe incluir:

• Datos del comprador y vendedor. Nombres completos, números de identificación (DNI/NIE), direcciones y demás datos relevantes de ambas partes.
• Descripción detallada del inmueble: Dirección completa, referencia catastral, superficie, estado de conservación y cualquier otra característica relevante del inmueble objeto de la compraventa.
• Precio de compraventa Importe total acordado por la compraventa del inmueble.
• Plazo para formalizar la escritura pública: Fecha límite para la firma de la escritura pública ante notario, que formalizará la compraventa.
• Cantidad entregada como señal (normalmente entre el 5% y el 10%): Importe entregado por el comprador al vendedor en concepto de arras, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de compraventa.

Contar con asesoramiento legal en la redacción del contrato de arras es fundamental para proteger tus intereses.

Solicitud y aprobación de la hipoteca

Si necesitas financiación, este es el momento de formalizarla. La nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) establece una serie de requisitos para la transparencia de las hipotecas:

• El banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
  
• Disfrutarás de un plazo de 10 días naturales para revisar la documentación.
  
• Deberás acudir al notario antes de la firma de la hipoteca para recibir asesoramiento gratuito y confirmar que entiendes las condiciones del préstamo.
  

Ten en cuenta que además del capital e intereses, una hipoteca implica el pago de:

• Seguro de hogar obligatorio
  
• Seguro de vida (en algunos casos)
  
• Comisión de apertura (si aplica)
  

Firma de la escritura pública ante notario

La culminación del proceso de compraventa de un inmueble se materializa con la firma de la escritura pública ante notario. Este acto solemne y trascendental confiere validez legal a la transacción, otorgando seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor. La escritura pública, documento público autorizado por el notario, recoge la voluntad de las partes y dota de autenticidad al acuerdo, sirviendo de prueba frente a terceros y permitiendo la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Agentes que intervienen en la compraventa

• El comprador: Es la persona que adquiere el inmueble, asumiendo los derechos y obligaciones derivados de la propiedad.
• El vendedor: Es el propietario actual del inmueble, que transmite la propiedad al comprador.
• El notario: Funcionario público que actúa como garante de la legalidad y la veracidad del acto. Su función es imparcial y fundamental para asegurar la transparencia y la seguridad jurídica de la transacción.
• El banco (si hay hipoteca): En caso de que el comprador financie la compra mediante una hipoteca, el representante del banco también estará presente para formalizar el contrato.

Documentación necesaria de la compraventa

• DNI o NIE en vigor: Documentos de identificación de todas las partes intervinientes.
• Justificante de pago de la señal: Acredita el pago previo realizado por el comprador.
• Certificado energético: Documento que informa sobre la eficiencia energética del inmueble.
• Últimos recibos de IBI y comunidad: Acreditan que el inmueble está al corriente de pago de los impuestos y gastos de comunidad.
• Escrituras anteriores del inmueble: Documentos que acreditan la titularidad y la historia del inmueble.

Función notarial

• Verifica la legalidad de la operación: El notario se asegura de que la operación se ajusta a la legalidad vigente, comprobando la identidad de las partes, la titularidad del inmueble y la ausencia de cargas o gravámenes ocultos.
• Asegura la ausencia de cargas ocultas: El notario solicita al registro de la propiedad una nota simple informativa, para verificar que el inmueble esta libre de cargas.
• Redacta la escritura pública con todos los detalles: El notario redacta la escritura pública, un documento que recoge todos los detalles de la compraventa: identificación de las partes, descripción del inmueble, precio de venta, forma de pago, condiciones de la entrega y cualquier otra cláusula acordada por las partes.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura pública ante notario, el siguiente paso fundamental es la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad. Este trámite, aunque puede parecer un mero formalismo, es esencial para garantizar la seguridad jurídica de tu adquisición y consolidar tu derecho de propiedad frente a terceros.

Esta inscripción da seguridad jurídica, ya que la inscripción en el Registro de la Propiedad otorga publicidad al derecho de propiedad, lo que significa que cualquier persona puede consultar la información registral y conocer quién es el titular del inmueble. La protección frente a terceros también es importante, ya que protege al comprador frente a posibles cargos que pudieran existir sobre el inmueble, además de que pueda vender nuevamente el inmueble a otra persona.

Por último, la inscripción en el Registro de la Propiedad constituye la prueba más sólida de la titularidad del inmueble. Esta prueba es fundamental para realizar cualquier trámite futuro relacionado con la propiedad, como solicitar una hipoteca o vender el inmueble.

¿Cómo realizar la inscripción?

• Puedes hacerlo directamente o delegarlo en la gestoría del banco o el notario. El comprador puede realizar el trámite personalmente, presentando la escritura pública en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble.
• Por delegación: Es habitual delegar este trámite en la gestoría del banco que concede la hipoteca o en la notaría donde se firmó la escritura.

Cambio de titularidad en suministros y notificación al Ayuntamiento

Una vez que la inscripción en el Registro de la Propiedad ha consolidado tu derecho de propiedad, es fundamental realizar una serie de trámites adicionales para completar la transición a tu nuevo hogar. Estos trámites incluyen el cambio de titularidad de los suministros básicos y la notificación al Ayuntamiento, asegurando así que todos los servicios y registros estén actualizados a tu nombre.

• Agua: Contacta con la compañía suministradora de agua de tu localidad para solicitar el cambio de titularidad.
• Luz: Necesitarás el Código Universal del Punto de Suministro (CUPS), tus datos personales y la escritura de compraventa.
• Gas: Si la vivienda dispone de suministro de gas, contacta con la compañía suministradora para solicitar el cambio de titularidad.
• Teléfono / Internet: Contacta con tu compañía de telecomunicaciones para trasladar o contratar los servicios a tu nuevo domicilio.

Además, deberás comunicar el cambio de titularidad al Ayuntamiento para:

• Actualizar el pago del IBI
• Registrar el inmueble a tu nombre en el Catastro Inmobiliario

Recomendaciones jurídicas para una compra segura

Comprar una vivienda es una decisión compleja desde el punto de vista jurídico. A lo largo de este proceso pueden surgir situaciones de riesgo como:

• Inmuebles con cargas no detectadas
• Promotores sin licencia de obra
• Cláusulas abusivas en los contratos
• Dudas sobre el régimen matrimonial o herencias

Por ello, desde Abogados Tenerife, recomendamos contar con asesoramiento jurídico desde el inicio. Nuestro equipo de expertos en derecho inmobiliario en Tenerife revisa toda la documentación, actúa como intermediario legal entre las partes y protege tus derechos en todo momento.

Tu inversión, protegida con asistencia legal

Comprar una vivienda en España es mucho más que una operación financiera. Es una inversión de futuro que merece ser protegida con todas las garantías jurídicas posibles.

Contar con un despacho especializado como el nuestro te permite disfrutar del proceso con seguridad, evitar errores costosos y defender tus intereses frente a cualquier imprevisto.

Si estás pensando en comprar una vivienda en Tenerife, ya sea como residencia habitual o como inversión, nuestro equipo está preparado para acompañarte en todo el proceso legal. Desde la revisión de contratos hasta la firma ante notario, nuestro despacho garantiza la máxima seguridad jurídica.

No te arriesgues. Deja en manos de profesionales los pasos legales para comprar una vivienda.