La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, en ocasiones, el comprador descubre defectos graves que no eran visibles en el momento de la adquisición. Estos problemas, conocidos como vicios ocultos, pueden generar responsabilidades legales para el vendedor y dar lugar a reclamaciones judiciales.
Por eso, queremos explicaros qué son, cómo detectarlos, qué acciones legales existen y cuáles son los plazos para reclamar.
Qué se entiende por vicios ocultos en la compraventa de inmuebles
El artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor responde al comprador de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.
En otras palabras, un vicio oculto es un defecto grave, preexistente a la compraventa y no visible a simple vista, que afecta a la habitabilidad o al valor del inmueble.
Ejemplos habituales de vicios ocultos en viviendas:
- Filtraciones de agua y humedades estructurales.
- Deficiencias en instalaciones eléctricas o de fontanería.
- Grietas ocultas que afectan a la estabilidad del inmueble.
- Plagas de termitas u otros insectos.
- Materiales de construcción defectuosos.
- Carencia de licencias o incumplimientos urbanísticos encubiertos.
En el caso de viviendas heredadas, es aconsejable contar con un abogado especializado en herencias y sucesiones en Tenerife, ya que este tipo de propiedades también pueden ocultar defectos graves.
Requisitos para considerar un defecto como vicio oculto
Para que un defecto pueda calificarse como vicio oculto deben cumplirse tres condiciones fundamentales:
- Gravedad del defecto: debe ser lo suficientemente importante como para afectar al uso del inmueble o reducir de manera significativa su valor.
- Ocultación: no debe ser fácilmente detectable por un comprador medio sin conocimientos técnicos.
- Preexistencia: el defecto debe existir antes de la firma del contrato de compraventa.
Acciones legales frente a los vicios ocultos
El Código Civil concede al comprador varias opciones para reclamar, cada una con consecuencias distintas y que deben valorarse en función de la gravedad del defecto y de los intereses del afectado:
Acción redhibitoria
Permite resolver el contrato de compraventa y devolver la vivienda al vendedor, recuperando el precio pagado. Esta vía suele ejercitarse en casos de defectos muy graves que hacen inhabitable la vivienda o la privan de su finalidad esencial.
Por ejemplo, cuando existen daños estructurales que comprometen la seguridad del inmueble o defectos urbanísticos que impiden su uso.
Con la acción redhibitoria el comprador vuelve a la situación previa a la compra, aunque debe devolver el inmueble al vendedor.
Acción quanti minoris
El comprador conserva la vivienda pero reclama una reducción proporcional del precio en función de los daños. Esta acción es la más común, ya que permite al adquirente mantener el inmueble y obtener una compensación económica que cubra el menor valor de la vivienda debido a los defectos.
Se utiliza, por ejemplo, en casos de humedades generalizadas, deficiencias en instalaciones o defectos de acabados que no impiden el uso de la vivienda pero sí reducen su valor de mercado.
Daños y perjuicios
Si el vendedor conocía los defectos y los ocultó de forma dolosa, también puede exigirse una indemnización adicional. Esta indemnización puede comprender no solo los gastos de reparación del defecto, sino también otros perjuicios derivados: pérdida de valor de reventa, gastos de alojamiento alternativo mientras se realizan reparaciones o incluso daños morales cuando el comprador sufre una afectación grave de su calidad de vida.
Esta vía exige probar la mala fe del vendedor, algo que puede lograrse mediante peritajes, comunicaciones previas o indicios de que el defecto era conocido y se ocultó deliberadamente.
Plazos para reclamar por vicios ocultos
El plazo general para ejercitar acciones por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega del inmueble, conforme al artículo 1490 del Código Civil. Este plazo es de caducidad, lo que significa que no se interrumpe ni se suspende, salvo casos excepcionales.
No obstante, existen matices importantes:
- En caso de dolo del vendedor, puede reclamarse también por daños y perjuicios, aplicando los plazos generales de responsabilidad contractual. En este supuesto, se aplicaría el plazo de 5 años previsto en el artículo 1964 del Código Civil para las acciones personales.
- Algunas Audiencias Provinciales han flexibilizado la interpretación del plazo, sobre todo cuando los defectos aparecen tiempo después pero su origen es anterior a la compraventa. Por ejemplo, se han dictado sentencias que reconocen el derecho a reclamar si se acredita que el defecto ya existía en el momento de la compraventa aunque se manifestara más tarde.
- En la práctica, la jurisprudencia distingue entre defectos constructivos graves, que pueden reclamarse también al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación (plazos de 1, 3 o 10 años, según el tipo de defecto), y los vicios ocultos en sentido estricto, sujetos al plazo de 6 meses.
- En el caso de viviendas de obra nueva, además, pueden coexistir las garantías de la promotora y la constructora con la acción de vicios ocultos, lo que amplía el abanico de posibilidades de reclamación.
Por tanto, conocer qué plazo es aplicable en cada caso requiere un análisis jurídico detallado, ya que no todos los defectos siguen el mismo régimen temporal y elegir el incorrecto puede suponer la pérdida del derecho a reclamar.
Cómo reclamar por vicios ocultos en una vivienda
Cuando un comprador sospecha la existencia de vicios ocultos debe seguir una estrategia ordenada y meticulosa, ya que la forma de actuar puede marcar la diferencia en el éxito de la reclamación.
Estos son los pasos más relevantes:
- Recopilar pruebas: Reunir todas las evidencias disponibles es fundamental. Se deben obtener fotografías, vídeos, informes técnicos, presupuestos y facturas de reparación. Cuanta más documentación objetiva se tenga, más sencillo será acreditar la existencia y magnitud de los defectos ante el vendedor o, en su caso, ante el juez.
- Solicitar un informe pericial: Un arquitecto o aparejador independiente debe examinar el inmueble para determinar si los defectos cumplen los requisitos de vicio oculto. El perito aportará un informe técnico que detalle la gravedad, la preexistencia y el impacto económico del problema. Este documento suele ser la pieza clave en cualquier reclamación.
- Requerir al vendedor: Antes de iniciar acciones judiciales, es imprescindible notificar formalmente al vendedor. Lo más recomendable es enviar un burofax con acuse de recibo, describiendo los defectos y solicitando una solución. Esta comunicación deja constancia de la reclamación y puede abrir la puerta a una resolución amistosa.
- Negociación extrajudicial: En muchos casos, se puede alcanzar un acuerdo con el vendedor para evitar litigios largos y costosos. Esta negociación puede derivar en una reducción del precio, la asunción de reparaciones por parte del vendedor o una compensación económica directa. Contar con un abogado en esta fase aumenta las probabilidades de éxito y evita acuerdos poco favorables.
- Acción judicial: Si no se logra un acuerdo, el comprador puede presentar una demanda judicial ejerciendo la acción correspondiente: redhibitoria (resolver la compraventa y recuperar el precio) o quanti minoris (mantener el inmueble con rebaja en el precio). En ocasiones, también puede reclamarse una indemnización adicional por daños y perjuicios si se demuestra la mala fe del vendedor.
Cada uno de estos pasos requiere precisión y asesoramiento especializado para asegurar que la reclamación prospere en los tribunales.
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- Evaluar si el defecto cumple los requisitos legales de vicio oculto.
- Obtener los informes periciales necesarios.
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